Spis treści
W sytuacji wysokich stóp procentowych i możliwości zgromadzenia oszczędności w ostatnich latach często myślimy o nadpłatach kredytów, a w szczególności kredytów hipotecznych.
Czy się to opłaca? W jaki sposób banki rozliczają takie nadpłaty?
Co można zyskać? W jaki sposób napisać pismo do banków? Czy zapłacimy od tego prowizję?
Tego można się dowiedzieć z poniższego artykułu.
Przede wszystkim musimy mieć świadomość, że banki ustalając harmonogram spłat zawierają w racie kredytu część odsetkową, jak i część kapitałową. Część kapitałowa to jest ta wartość, którą sumując w całym okresie kredytowania określi nam wartość udzielonego kredytu. Część odsetkowa jest to dla klienta koszt uzyskania kredytu. Na obie te wartości mamy wpływ niezależnie, czy dopiero będziemy się starać o kredyt hipoteczny w banku, czy już go spłacamy.
Najistotniejsza jest dla nas część odsetkowa raty, którą chcielibyśmy żeby była jak najniższa. Jedną z możliwości obniżenia jej ma oczywiście spłata wcześniejsza kredytu, czyli przed jego ustalonym w umowie terminem. Mamy taką możliwość. Decydując się na spłatę przed terminem oprocentowanie kredytu nadal będzie takie same, ale przez to że będziemy mieć mniejszą kwotę kredytu/kapitału do spłaty – koszt całkowity będzie niższy. (Art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r.). Bank zaktualizuje (zmniejszy) wartość odsetek przy każdej naszej dyspozycji spłaty kredytu. Co ciekawe – bank oprócz odsetek – zmniejszy też inne koszty kredytu hipotecznego, ale o tym w dalszej części artykułu.
O czym najczęściej nie wiemy jako klienci – w przypadku spłaty częściowej lub całkowitej kredytu nie tylko zyskujemy odsetki. Bank powinien nam zwrócić część kosztów okołokredytowych, czyli innych kosztów związanych z kredytem. Mówimy tu o ubezpieczeniach płatnych z góry (jeśli klient nie wykorzystał pełnego okresu ubezpieczeniowego), mowa też jest o prowizjach jeśli były zapłacone gotówką lub skredytowane. Kwoty te mogą być naprawdę spore, ale co jest najistotniejsze - należy zgłosić się z taką dyspozycją zwrotu kosztów do banku. Nie każdy bank zwraca te opłaty automatycznie.
Art. 40 Ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 roku (czyli wszystkie umowy o kredyt hipoteczny podpisane po tym terminie) mówi o tym, że banki mogą naliczać prowizje za wcześniejszą częściową jak i całkowitą spłatę kredytu. Maksymalne prowizje, które mogą naliczać banki to 3% od spłacanej kwoty kredytu hipotecznego i do 36 miesięcy od popisania umowy o kredyt hipoteczny. Jednak większość banków nie pobiera tej prowizji. Warto sprawdzić warunki podpisanej umowy kredytowej. Na co należy zwrócić szczególną uwagę, że wybierając raty równe (annuitetowe) koszt odsetek od kredytu na początku jest najwyższy w całym okresie spłaty, więc najczęściej (co ciekawe) opłaca się zapłacić opłatę 3% prowizji, bo korzyści są dużo wyższe. Jest jeszcze jedna opłata, którą naliczają banki i na którą trzeba uważać – opłata za skrócenie okresu kredytowania. Opłata ta może być czasami dużo wyższa niż powyższe 3%, ponieważ bank pobiera ją od pozostającego kapitału do spłaty, czyli jeśli zostało nam do spłaty 400 000 zł. a opłata wynosi 0,5% za skrócenie okresu kredytowania – koszt aneksu w banku będzie kosztować 2000 zł. Warto wtedy policzyć na kalkulatorze, co rzeczywiście nam się opłaca.
Prowizja od częściowej i całkowitej nadpłaty może być różna. Stąd jeśli bank stosuje prowizję od całkowitej spłaty, a od częściowej nie – warto spłacić kredyt w dwóch przelewach. W pierwszym przelewie 99% kwoty pozostającej do spłaty (od tej kwoty nie będzie pobrana prowizja) i w drugim przelewie 1% - tutaj bank od tej kwoty pobierze prowizję za całkowitą spłatę.
Mamy dwa rodzaje nadpłat w kredycie hipotecznym – nadpłata częściowa i całkowita. Częściowa i całkowita może być z uwagi na nasze oszczędności. W przypadku tej drugiej może być związana z przeniesieniem wierzytelności z banku do banku (tzw. refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli znalezienia korzystniejszego banku dla siebie), ale też sprzedaż nieruchomości.
Z kolei częściową nadpłatę możemy podzielić też na dwa rodzaje. Pierwsza obniża ratę i zachowuje obecny okres kredytowania. Druga nadpłata pozostawia ratę na niezmienionym poziomie, ale zmniejsza okres spłaty. Ta druga zdecydowanie jest korzystniejsza nie tylko ze względu na oszczędność na odsetkach, które są zwykle dwukrotnie wyższe, ale też ze względu na zmniejszenia ryzyka zmienności stóp procentowych, jeśli mamy w banku kredyt oparty na zmiennym oprocentowaniu.
Raty po nadpłacie są niższe. Jeśli decydujemy się na pozostawieniu rat na niezmienionym poziomie okres kredytowania nam się skróci, a koszty kredytowe zdecydowanie się zmniejszą. Warto policzyć to na kalkulatorze dołączonym poniżej do bloga.
Dyspozycja w większości banków jest elektroniczna, dostępna w systemie bankowości elektronicznej. Jednak nie każdy bank posiada takie funkcje. Warto wtedy zadzwonić na infolinię banku lub zgłosić się do najbliższego oddziału bankowego.
To jest bardzo dobre pytanie. Najlepiej nadpłacić kredyt zaraz po zapłacie miesięcznej raty. Wtedy mamy pewność, że cała kwota nadpłaty zostanie rozliczona na poczet spłacanego kapitału. W innej sytuacji, jeśli nadpłacamy kredyt w połowie miesiąca rozliczeniowego bank dzieli naszą nadpłatę częściowo na odsetki (które naliczone będą za okres od ostatniej zapłaconej raty do momentu naszej dyspozycji częściowej spłaty kredytu) i na spłacany kapitał.
Czyli podsumowując – w momencie, kiedy harmonogram spłat mamy ustalony na 10-ego każdego dnia miesiąca, i nadpłacimy kredyt 11-ego – całość środków zostanie zaksięgowana przez bank na spłatę kapitału (czyli pomniejszy kwotę kredytu). Jeśli nadpłacimy kredyt 25-ego – bank pobierze odsetki za okres od 10-ego do 25-ego dnia miesiąca. To, co zostanie pomniejszy kwotę naszego kredytu. W drugim przykładzie – kwota nadpłaty przez nas kredytu będzie mniejsza.
Zdecydowanie warto skracać okres kredytowania, mimo że okres nie skróci się znacznie, korzyść w postaci zaoszczędzonych odsetek jest zdecydowanie wyższa niż w przypadku zmniejszenia rat. Nawet jeśli bank wymaga podejścia do oddziału bankowego w celu złożenia dyspozycji – warto wygospodarować trochę czasu, i to zrobić.
Ile można zyskać? Polecam sprawdzić to w kalkulatorze dołączonym do bloga.
Przykłady nadpłaty kredytu
Kwota kredytu 400 000 zł.
Oprocentowanie roczne 8%
Okres kredytowania 360 miesięcy
Raty równe (annuitetowe)
Rata 2935,06 zł.
Koszt całkowity 656 620,99 zł.
Częściowa nadpłata kredytu kwotą 10 000 zł.
Okres kredytowania 360 miesięcy
Rata 2861,68 zł.
Koszt całkowity 640 205,46 zł.
Oszczędność 16 415,53 zł.
Okres kredytowania 326 miesięcy
Rata 2936,60 zł.
Koszt całkowity 567 330,55 zł.
Oszczędność 89 290,44 zł.
Kalkulator nadpłaty kredytu
Mając kalkulator możemy indywidualnie samodzielnie sprawdzić, ile zaoszczędzimy spłacając kredyt wcześniej. Wystarczy wpisać kwotę kredytu (kapitał pozostały do spłaty), oprocentowanie kredytu, okres kredytowania do końca spłaty kredytu wyrażony w miesiącach. Wszystkie te wartości możemy znaleźć w ostatnim wysłanym nam przez bank harmonogramie kredytu.
Jeśli chciałbyś indywidualnie sprawdzić korzyści z nadpłat kredytu przed terminem, lub odzyskać wszystkie koszty w związku ze spłaconym całkowicie kredytem – umów się z nami na bezpłatną konsultację.
Jeśli chciałbyś indywidualnie sprawdzić korzyści z nadpłat kredytu przed terminem, lub odzyskać wszystkie koszty w związku ze spłaconym całkowicie kredytem – umów się z nami na bezpłatną konsultację.
